Le gouvernement est en train de tuer le neuf !
Haine de la maison individuelle, que le gouvernement assimile au mouvement des gilets jaunes. L’ex ministre du logement de Mr Macron avait d’ailleurs déclaré qu’il fallait « arrêter de construire des maison individuelles ». Haine de la propriété qui serait un frein à la mobilité. Mr Macron et son premier ministre ne sont d’ailleurs pas propriétaires ! Selon eux, il faudrait rénover à tout prix et arrêter de construire ?
Pourquoi cette haine pour le neuf ? Pourquoi ce refus de voir que la rénovation ne fonctionne pas comme on le voudrait et qu’il sera impossible d’atteindre nos objectifs de décarbonation avec la rénovation ?
Pourquoi cette haine pour la propriété d’un logement individuel et ce refus de comprendre le désir des français ? La maison individuelle n’aurait elle que des défauts ? Les logements collectifs construits en masse dans les années 70 seraient ils la panacée malgré le refus des français d’y vivre?
Le gouvernement aurait il raison et serions nous, 68 millions de français, de sombres idiots incapables de comprendre les véritables enjeux derrière cette volonté politique de tuer le neuf ? Ou au contraire, serions nous tous dans le vrai alors que le gouvernement raisonne lui sur la base de dogmes érigés par des personnes dans le tort ?
Voyons cela de plus près !
Des PLU archaïques et contre le neuf
Nos plans locaux d’urbanisme sont basés sur un modèle ségrégationniste issu de la charte d’Athènes de 1933, qui avait pour but la planification et la construction des villes. Cette charte prévoyait des rues devant faire deux cents mètres avec une certaine largeur pour pouvoir passer la seconde dans une 4CV. Cette charte prévoyait aussi une dissociation nette entre les logements, les commerces et les activités industrielles et pour raccorder tout cela à des kilomètres de routes avec des gens en voiture. Cette charte est aujourd’hui totalement obsolète du fait des progrès et évolutions en matière de transport, des nouveaux modes de vie ( et oui, les femmes travaillent désormais), de l’évolution des commerces ou encore de la forte diminution de la pollution des activités industrielles et autres usines.
Les PLU sont donc pour la plupart archaïques et figés dans le temps. De surcroit, ils sont décidés par des élus qui ne veulent pas de logements neufs pour diverses raisons (problème de fiscalité locale, loi SRU avec quota de 25% de logements sociaux,…).
Une fiscalité aberrante qui va à l’encontre du bon sens
Le premier éditeur de normes dans l’immobilier et la bâtiment est le fisc. C’est lui qui définit le taux de tva applicable, le montant des droits de mutation,… C’est lui qui définit si une opération de rénovation est rentable ou ne l’est pas. Aujourd’hui tout est fait pour rendre les opérations de rénovation globale extrêmement risquées, avec un risque de requalification. Ainsi, si on démonte plus de 50% de la façade d’un immeuble lors d’une rénovation, on bascule du régime fiscal de la rénovation au régime fiscal du neuf.
C’est également le FISC qui décide de politiques d’incitations fiscales ( Scellier, Pinel,…) qui vont permettre la construction de logements dits locatifs, détenus par des particuliers. Quid des institutionnels alors que la France est déjà le pays avec le plus fort % de logements détenus par des particuliers ?
C’est encore le FISC qui sur la base de la taxe foncière décrète que le jardin d’une maison individuelle de moins de 2000m² est considéré comme urbanisé. Avec à la clé, de véritables catastrophes à venir avec la loi ZAN ( Zéro Artificialisation Nette) rendant impossible dès 2030, toute construction sur un terrain vierge, et ce partout en France (même dans la Creuse) !
Enfin, c’est le fisc qui décide des politiques de rénovation, avec une instabilité record d’une année sur l’autre, sans jamais s’interroger sur la pertinence d’une stratégie globale. Voyez les dérives de l’isolation à 1€ ou encore, comme je vous le montrerai par la suite, l’absence de résultats des politiques de rénovation sur la consommation énergétique de la France.
Il est grand temps de s’affranchir du poids de la fiscalité dans la politique immobilière.
Une rénovation non efficace
Sur les 30 dernières années, la consommation énergétique de la France n’a pas bougé comme le montre le graphique suivant ( source : ministère du développement durable).
Or, sur cette même période, le nombre de logements a grossi de l’ordre de 0,9% par an ( le parc en nombre de m² est par exemple passé de 2 575 millions de m² en 2016 contre 2707 millions de m² en 2021).
Cela signifie donc, que malgré les dizaines de milliards investis chaque année, tout le travail de rénovation de logements n’a servi qu’à absorber la consommation des logements neufs, la courbe de la consommation étant une droite ! Donc en réalité l’efficacité de nos mesures de rénovation sont de l’ordre de 1% par an.
Rappelons aussi, comme l’ont montré les Allemands de façon très précise et très documentée que sur les vingt dernières années, les 340 milliards dépensés pour la rénovation ont eu conséquence un gain énergétique nul, les gens en ayant profité pour gagner du confort. Ce fameux effet rebond décrit à nouveau en mai 2023 par l’université de Cambridge.
On s’aperçoit effectivement que la rénovation n’a pas d’effet réels sur la consommation énergétique et que l’efficacité de cette politique est discutable ( ce qu’a confirmé la Cour des Comptes).
Il est ainsi totalement impossible, avec la seule rénovation, de parvenir à notre volonté de réduction de 60% les émissions de gaz à effet de serre.
Des Démolition / Reconstruction impossibles
Il y a aujourd’hui une croyance selon laquelle, ce n’est pas bien de raser un batiment, en terme de poids carbone. Mais la question qu’on ne se pose pas est celle de la durée de vie résiduelle des bâtiments. Est il ainsi utile et raisonnable de rénover intégralement une bâtisse qui devra être démolie dans vingt ans parce que le béton sera arrivé en fin de vie ? Est il utile de rénover une maison érigée sur terre-plein en zone argile, sans norme sismique alors que l’on sait qu’elle sera fortement impacté par les phénomènes de gonflement des argiles ?
Il est ainsi impératif de prendre en compte la durée de vie d’un bâtiment dans le calcul du poids carbone d’une opération de rénovation. Le japon, par exemple, considère que ses maisons ont une durée de vie très faible (de l’ordre de 50 ans) et incite fortement à la Démolition/Reconstruction.
Se pose t’on cette question en France ? De savoir quelle est la durée de vie d’un ouvrage lorsqu’on le construit ? Non ! De savoir quelle est la durée de vie résiduelle d’un bâtiment quand on prend la décision de le rénover ? Non !
Pourquoi ne pas prendre en compte comme pour tout actif dans une entreprise une durée d’amortissement de tout logement neuf, à l’issue de laquelle un bien devrait être rénové ou détruit ?
Une ZAN suicidaire et inutile
On a en France une densité de population quatre fois inférieur aux Pays-Bas et inférieure à la moyenne Européenne. Surtout, cette densité française devrait s’analyser hors Ile-de-France puisque cette dernière est d’une densité bien trop importante (1 021,6 habitants au km/²). Paris et sa petite couronne détiennent d’ailleurs à ce sujet un triste record en Europe de densité la plus élevée.
| Union Européenne ( moyenne) | 108,9 |
| Malte | 1 656,7 |
| Pays-Bas | 512,8 |
| Belgique | 380,5 |
| Royaume-Uni | 277 |
| Liechtenstein | 248,0 |
| Luxembourg | 247,5 |
| Allemagne | 235,5 |
| Suisse | 218,4 |
| Italie | 198,6 |
| Danemark | 139,5 |
| Tchéquie | 136,1 |
| Pologne | 122,9 |
| Portugal | 113,9 |
| Slovaquie | 111,8 |
| Autriche | 108,5 |
| France | 106,9 |
| Hongrie | 106,4 |
| Slovénie | 104,6 |
| Albanie | 100,0 |
| Chypre | 97,7 |
| Espagne | 94,3 |
| Roumanie | 81,6 |
| Grèce | 81,3 |
| Macédoine du Nord | 78,4 |
| Irlande | 73,3 |
| Croatie | 70,7 |
| Bulgarie | 62,5 |
| Monténégro | 45,5 |
| Lituanie | 44,7 |
| Estonie | 30,9 |
| Lettonie | 29,8 |
| Suède | 25,6 |
| Finlande | 18,2 |
| Norvège | 14,8 |
| Islande | 3,7 |
La ZAN, en interdisant toute construction sur un terrain vierge, dès 2030, est ainsi un non-sens total. Cette ZAN n’est pas assez stricte en ile-de-france où l’on devrait au contraire regagner des espaces naturels, et elle n’a aucun sens dans de nombreuse régions françaises qui rêvent d’accueillir des emplois et de nouveaux habitants. On a encore là un bel exemple de centralisation française malgré l’existence de compétences en la matière au niveau des régions et des départements.
De surcroit, la vraie question sui se pose est l’usage concurrentiel des fonciers libres et la concurrence de l’usage des fonciers par rapport à ce que l’on veut faire en terme agricole, photovoltaïque, éolien, résidentiel,…
Enfin, le plus important, est qu’est-ce qu’on calcule ? Part on du principe qu’un jardin dans une maison individuelle c’est une artificialisation des sols ? Aujourd’hui c’est le cas jusqu’à deux mille mètres carrés puisque c’est ce que l’état a pris comme référentiel via les taxes foncières ! Une véritable ineptie, transformée en dogme.
Localisation / Emploi / Poids mobilité et Bilan carbone
Le gouvernement pour tuer le neuf, part du constat que le lieu d’habitation a un véritable impact sur le bilan carbone d’un ménage. Le poids de la mobilité sur le bilan carbone d’un ménage est en effet de l’ordre de 56% pour des gens vivant en ville, de l’ordre de 69% dans des centres urbains et jusqu’à 82% pour des logements éloignés. Ces chiffres inciteraient donc à rénover des biens placés en centre-ville plutôt que de construire des logements neuf mal localisés, le bon bilan carbone du logement neuf étant absorbé par le mauvais bilan des déplacements induits.
Sauf que ces données font fi des progrès et des évolutions de la société. Le passage au véhicule électrique rebat totalement la donne et ce poids carbone de la mobilité va s’effondrer dès 2025 avec la généralisation des véhicules électriques à petit prix. Le recours au télétravail et la création de micro-centres de productions rendus possibles par l’impression 3d et l’IA sont aussi des données à prendre en compte.
De surcroit, au delà du poids carbone, n’oublions pas les effets induits d’une trop forte augmentation de la densité urbaine avec une hausse des violences et des troubles psychiques.
Un manque de logements criant
Il existe aujourd’hui en France un manque de logement criant. Il est aujourd’hui quasiment impossible pour un étudiant de se loger convenablement et nombreux sont ceux qui restent chez leur parents très longtemps. Quand aux touristes, dont on se félicite chaque année qu’ils soient de plus en plus nombreux, ou vont ils alors que le nombre de lits n’augmente plus ? Tout simplement dans des AirBnB, dont la localisation et l’augmentation coïncident très étrangement avec le nombre de logements vacants mis en avant par l’Etat. Une majorité de ces logements dits vacants, sont en fait des logements dédiés à de location saisonnière/touristique.
Quid également de l’évolution des modes de vie avec une hausse important des familles monoparentales, nécessitant de fait, plus de logements ?
Environ 4 millions, c’est l’augmentation prévue du nombre de ménages en France d’ici à 2050. Entre temps, ce sont 133 0000 nouveaux foyers qui apparaissent chaque année dans le pays. Une évolution liée à l’accroissement de la population et à l’évolution des modes de cohabitation. Et devinez quoi, sur ces nouveaux foyers, une écrasante majorité désire vivre dans une maison, si possible neuve. Pourquoi vouloir ôter ce rêve aux français et leur imposer de vivre en centre urbain ultra densifié ?
Nous avons, en France, besoin de logement supplémentaires, qu’on le veuille ou non ! Et les français rêvent de maison qu’on le veuille ou non !
Le neuf comme solution à la décarbonation
Le neuf est clairement une des solutions de la décarbonation puisque construire du neuf c’est mettre sur le marché des bâtiments qui font dix fois moins de consommation énergétique que le stock et qui font cinq fois moins d’émissions de carbone !
C’est d’autant plus vrai que comme vu précédemment, nous ne parvenons pas à être performant sur la rénovation alors que nous sommes champions du monde sur la réglementation et les performances atteintes sur le neuf tant en consommation énergétique qu’en bilan carbone. La France a en effet aujourd’hui la réglementation la plus contraignante du monde, une réglementation pour laquelle les constructeurs, promoteurs, industriels, bureaux d’étude,…, ont travaillé de façon acharné. Une maison neuve permet clairement de réaliser de vraies économies d’énergie.
Du coup, au lieu de mettre 5 milliards chaque année dans l’ANAH, 5 milliards à l’ADEME, 5 milliards dans les CEE, peut-être vaut-il mieux mettre quinze milliards de soutiens fiscaux pour la rénovation globale et le neuf. C’est plus simple c’est plus lisible et surtout plus efficace avec des résultats garantis !
La solution ? Etre pragmatique
Que faire ? Ne construire que du neuf et abandonner la rénovation ?
Il n’ y a en fait pas de bonne ou de mauvaise solution. Il y a des solutions avec un poids carbone qu’il est nécessaire d’analyser dans le temps. Il faut dissocier le poids carbone lié à la construction/rénovation et le poids carbone lié à la consommation. Il faut surtout tenir compte de la durée de vie des bâtiments. Après quoi, il ne faut rien s’interdire comme démolir pour reconstruire.
Aussi, il faut se poser la question de l’investissement dans la production d’énergies renouvelables. Ne faut il pas ainsi, au lieu de rendre étanche une maison ancienne, l’obliger à avoir recours, au moins en partie, à des énergies renouvelables ? Et peut être à des solutions de stockage permettant de passer les pics de consommation.
Il faut pouvoir arbitrer entre différentes solutions au fil des progrès technologiques et du coût des solutions (PAC géothermique, batteries,…) ainsi que des besoins.
Ce n’est donc pas par le carbone qu’il faut décider de la politique de nombre de logements à faire. C’est l’inverse. Il faut partir de notre politique démographique et de notre objectif de décarbonation et à partir de là de nous fixer des objectifs en nombre de logements. Sans cela, de nombreuses entreprises du bâtiment déposeront le bilan et seront incapables de répondre à un énième plan Marshall du logement décidé en vitesse par le gouvernement dans quelques années afin de répondre à la grogne sociale.
Concernant la ZAN et l’impact de la mobilité, là encore il faut être pragmatique et laisser le pouvoir aux locaux ! Ne pas considérer un jardin comme une surface artificialisée. Obliger toute personne visant à plus de « x » kms d’un centre ville d’opter pour un véhicule électrique afin de minimiser son poids carbone. Alors qu’aujourd’hui on fait le contraire avec les ZFE. Supprimez la loi SRU et le % obligatoire de logements sociaux est également une absolue nécessité.
Pourquoi ne pas faire profiter les gens d’un taux d’intérêt bonifié lors d’un achat dans le neuf ou dans de l’ancien avec une rénovation globale, tout en supprimant toute autre aide. Cela aurait le mérite de la clarté et serait réellement incitatif.
