Plus de 4 % du territoire français est « inscrit », « classé », ou protégé. Dans ces zones, les règles d’urbanisme sont plus contraignantes. Elles veillent à protéger un site, un quartier, voire une agglomération à fort patrimoine culturel. Y faire construire sa maison suppose le respect des normes applicables.
Comment savoir si le terrain en vente est concerné ? Quels sont le rôle et le pouvoir de l’architecte des Bâtiments de France ? Quelles sont les conséquences pratiques pour faire construire sa maison ? On se penche sur la question.
Comment savoir si le terrain est en zone de protection du patrimoine ?
Il existe 3 types de secteurs où la construction d’une maison neuve est règlementée par rapport à son environnement architectural, urbain et paysager. Ces zones n’apparaissent pas forcément dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Pour savoir si un terrain à bâtir est concerné, il convient de se rapprocher de la mairie.
Il existe 3 types de secteurs où la construction d’une maison neuve est règlementée par rapport à son environnement architectural, urbain et paysager. Ces zones n’apparaissent pas forcément dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Pour savoir si un terrain à bâtir est concerné, il convient de se rapprocher de la mairie.
Site patrimonial remarquable
Les sites patrimoniaux remarquables sont des zones (agglomération, quartier) qui présentent un intérêt public d’un point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager. Il y en a plus de 800 en France.
Ils constituent un ensemble cohérent : par exemple, tous les volets sont verts, toutes les toitures sont à 2 pans, etc.
Abords des monuments historiques
Les abords des monuments historiques sont protégés, afin de respecter une certaine cohérence architecturale avec l’édifice principal. Un périmètre de protection est défini en fonction des enjeux patrimoniaux. Si aucune zone spécifique n’est prévue, la protection s’applique dans un rayon de 500 mètres autour du monument.
Attention ! Ce périmètre n’est pas forcément évident : ledit monument pouvant être une église, une fontaine sur la place, ou un calvaire à la sortie du village.
Site classé et site inscrit
Le site classé est une zone ultra protégée pour son intérêt historique, artistique ou culturel. Il peut être naturel ou bâti, et les règles d’urbanisme y sont très strictes. On compte plus de 2 700 sites classés en France.
Le site inscrit se place dans la continuité du site classé, toujours dans l’idée de conserver une certaine cohérence architecturale. Il y en a 4 000 sur le territoire. Les règles y sont rigoureuses également.
Construire sa maison en zone protégée : le rôle de l’architecte des Bâtiments de France<
Pour toutes ces zones précitées, l’intervention de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) est obligatoire. Ce dernier donne son aval, ou non, au projet de construction d’une maison.
La valeur de son avis dépend du type de protection et de la notion de covisibilité — c’est-à-dire lorsque l’on peut voir en même temps l’édifice protégé et la construction.
Les avis de l’ABF
L’ABF peut donner 3 types d’avis :
- avis simple : le maire peut le suivre, ou non. Dans la pratique, les maires suivent toujours l’avis simple de l’ABF ;
- avis conforme : le maire est tenu de le suivre. Si l’ABF dit non, le permis de construire ne sera pas délivré ;
- avis consultatif : le maire peut solliciter les conseils de l’ABF, même si le site n’est ni inscrit, ni classé.
Voici un tableau pour mieux comprendre :
| SECTEUR | AVIS ABF | DÉLAI |
| Site patrimonial remarquable | Avis conforme | 3 mois |
| Abords de monument historique (avec périmètre défini) | Avis conforme | 3 mois |
| Abords de monument historique (règle des 500 m avec covisibilité) | Avis conforme | 3 mois |
| Abords de monument historique (règle des 500 m sans covisibilité) | Avis simple | 3 mois |
| Site inscrit | Avis conforme | 5 mois |
| Site classé | Autorisation du ministre de l’Environnement après avis de l’ABF | 8 mois |
Quels sont les recours contre l’avis de l’ABF ?
En cas de refus du permis de construire, il est possible de former un recours par lettre recommandée avec accusé de réception auprès du Préfet et dans un délai de 2 mois. Le Préfet va alors consulter la Commission régionale du patrimoine et de l’architecture :
- s’il infirme l’avis de l’ABF, il en informe le maire qui a 1 mois pour rendre sa décision ;
- s’il confirme l’avis de l’ABF, il est inutile de gâcher de l’argent en procédure, le Conseil d’État ne valide aucun recours.
Que se passe-t-il si on construit quand même ?
Dans l’hypothèse de la construction d’une maison malgré l’avis négatif de l’ABF, les conséquences sont graves. Évidemment, la maison n’aura jamais son certificat de conformité. Elle n’en aura pas besoin, puisqu’un juge peut décider de sa démolition aux frais du propriétaire. Les sanctions pénales encourues sont également lourdes : 6 000 € par m2 bâti (et donc démoli) + 6 mois de prison.
Concrètement, quels sont les impacts d’une zone protégée sur la construction d’une maison ?
Pour se prémunir d’un avis défavorable de l’ABF, il faut connaître toutes les règles d’urbanisme applicables au secteur.
Bien sûr, on pense souvent spontanément à la toiture en ardoise, à la couleur de l’enduit ou à la grille en fer forgé. Cependant, les obligations peuvent être bien plus importantes et diverses, et générer un impact trop conséquent sur le budget ou les choix de vie.
Voici quelques exemples auxquels on ne s’attend pas :
- l’emplacement de la maison sur le terrain : vous rêviez d’un espace suffisant devant chez vous pour garer la voiture derrière la clôture ? Impossible, l’alignement obligatoire laisse 1 m.
- la hauteur de plafond : c’est 3 mètres sous plafond, au lieu des 2,50 m standard. À votre calculette pour connaître le surcoût en matériaux.
- un format rectangle : vous aviez imaginé une maison en V sur un seul niveau ? Vous devez construire un rectangle de 2 étages.
- la domotique : les charmants volets en bois peints lilas remplaceront les volets roulants automatiques, la porte du garage basculante devient une porte à 2 panneaux à ouvrir soi-même. L’antenne sur le toit ? Il faudra faire en sorte qu’elle soit invisible depuis la rue…
- la taille des fenêtres, lucarnes, façade : elle doit être conforme. Au moins, vous ne débattrez pas en famille pour choisir entre fenêtre de toit et puits de lumière…
Vous l’aurez compris : chaque zone protégée possède ses propres règles, spécifiques à sa raison d’être. Avant d’investir dans un terrain, il est pertinent de consulter au-delà du PLU : un rendez-vous à la mairie est nécessaire pour élargir l’étude. Une construction en zone protégée est beaucoup plus chère. Les délais sont plus longs. Mais en retour, le cadre de vie est unique et valorisant.
Pour ceux qui souhaitent faire construire leur maison, choisir un terrain à bâtir en zone protégée suppose du temps et un budget souvent conséquent. Comme tous nos plans de maison sont modulables, ils sauront s’adapter aux spécificités de l’environnement de vie que vous avez choisi. N’abandonnez pas de facto un projet immobilier dans un secteur Bâtiment de France : contactez nos conseillers Construire.fr pour échanger avec eux et choisir la meilleure option.
